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西安一个小区两个院 各有物业 该不该成立统一的业主大会

来源:华商报电子版

成立业委会的3栋楼召开业主大会表决通过解聘前期物业议题却被街办否定

街道办称之前的指导“有瑕疵”,两个院子应属同一个物业管理区域

一个小区5栋楼,却是两个院子、两个物业公司。其中一个院子在街道办指导下成立了业委会,前段时间召开业主大会投票通过了解聘前期物业等议题。近日,街道办却发来限期整改通知,称这次业主大会存在违法情形,其中包括两个院子应为同一个物业管理区域,单独召开部分楼栋的业主大会“严重损害另一部分业主合法权益”。街办相关部门负责人称,之前没弄清楚两个小区应为同一个物业管理区域,以前的指导“有瑕疵”。

业委会怀疑,街道办这样安排目的是为了阻止更换前期物业;街道办却认为,既然错了就应该及时纠正。

CDE座业委会表决通过解聘物业

街道办称ABCDE楼宇业主应全参加

凯旋广场小区位于朱雀大街杨家村斜对面。小区共有5栋楼,但一直是两个院子、两个物业公司。其中CDE座中C座、E座相邻,位于小区南侧;AB座则是某单位团购的家属院,有一道电动门和CDE座相隔,平时几乎不打开。两个院子各有各的大门,门牌号不同,都朝向朱雀大街,物业公司也是两家。而位于小区东侧的D座和AB座很近,但又有自己面向朱雀大街的进出通道。

据凯旋广场CDE座业委会主任陈先生介绍,2017年,CDE座业主提交了联名告知,在长延堡街道办积极支持下,于当年8月成立了业主大会,选举产生了凯旋广场CDE座业委会,并进行了备案。

由于CDE座业主们对物业公司的服务有意见,业委会4月份组织召开业主大会,设定了“是否同意解聘前期物业,终止其事实服务”“是否同意全体业主授权业委会依法追讨现在和既往公共收益、公共区域出租非法收入”两个议题。4月20日开始投票,28日计票、唱票、宣布结果,两个议题投票表示同意的业主在人数和所占面积的比例上均达到了CDE座的“双过半”。

但5月14日,长延堡街道办给他们发来“关于凯旋广场CDE座2019年业主大会第一次会议的限期整改通知”,称存在违法情形。其中一处“违法情形”是:街办已经于4月12日作出指导意见,明确ABCDE楼宇为一个物业管理区域,业主大会应由ABCDE楼宇全体业主参加。“单独召开CDE座业主大会,严重损害了AB栋楼宇业主的合法权益”。

相关部门表示

整个小区是一个物业管理区域

陈先生表示,CDE座业主大会、业委会是在长延堡街道办指导下成立和选举产生的,并已进行备案,合法性不容置疑。3月下旬,业委会提出召开业主大会的时间,并拟了议题,包括对小区物业管理模式意向进行征求意见等。由于去年街道办发的指导意见,是让业主大会先要就续聘或解聘现物业进行表决后,才能进行物业公司的选聘,业委会最终拟定的议题是“是否同意解聘前期物业”,后来又增加了关于追讨公共收益的议题。

“在我们酝酿组织召开业主大会期间,4月11日,街道办组织人员到小区两个院子转了一圈,之后让我们一起到明德门北社区开联席会议。参加会议的有雁塔区住保局一名工作人员和一名法律顾问、长延堡街道办社区服务中心负责人、明德门北社区工作人员、一名物业管理专家,以及CDE座和AB座两边的物业管理人员,CDE座业委会成员。会上称,有两封匿名投诉信说AB座的人没有加入到业委会来,不公平不合理,为此向12345投诉。”

第二天,街道办发了一个关于物业管理区域划分的意见,其中称:“经现场查看有关设施设备并结合相关建设资料,显示A、B、D三座楼宇系同期开发建设,楼体相连,D座室内消防设施设备与A、B座相连,小区ABCDE五栋楼宇共用一个市政供水管网,院内消防通道相连。”最后给出的指导意见包括:“凯旋广场小区ABCDE楼宇应为一个物业管理区域。”“建议由现CDE座业委会起草修改凯旋广场CDE《业主大会议事规则》《管理规约》《业主委员会增选办法》,将AB座纳入其中,由ABCDE座业主统一行使相关权利履行相关义务。”

一百多名业主签名附议

对街道办整改通知提出投诉和申诉

陈先生说,接到这份指导意见后,业委会给街道办进行了书面回复,介绍了成立之初关于物业管理区域划分问题业主专门询问过,街道办有关负责人曾专门请示上级,最后认为没问题;雁塔区住保局某科长也亲自到小区进行过调查,也认为物业管理区域划分没有问题。两个小区门牌号不一样,十几年来一直是各走各的门,各自的物业公司管各自的院子。

“为什么要在我们CDE座业委会决定召开业主大会解聘前期物业的时间点上,街道办提出这样的问题?另外,我们也没有权利和义务去起草一个本就不存在的ABCDE业主大会的相关文件。更尴尬的是,物业管理条例规定,一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。如果合并为一个物业管理区域,把两家物业公司怎么办?在4月11日的会上,‘专家’提出同一个物业管理区域可以‘一区两制’。这让我们很迷惑,有这样的规定吗?这样指导负责任吗?5月22日,我们CDE座一百多名业主签名附议,对街道办的整改通知提出投诉和申诉。”

街道办:承认指导工作有瑕疵

但发现问题就应纠正

长延堡街道办社区服务中心负责人介绍,凯旋广场是个老小区,开发公司已经注销,当初在成立业主大会时,相关资料不全,物业区域划分资料当时是没有的。为了帮助他们尽快成立业委会,没有仔细追究。今年在检查小区消防安全的时候,才发现了问题。“我承认,我们的指导工作有瑕疵。但现在既然发现了问题,就应该及时纠正。因为物业管理区域的划分和将来大修基金的支取等问题直接相关,解决不好将来会给两边的业主们带来很多麻烦。目前,CDE座业委会有两人辞职,现在只有3人。按照规定,业委会不得少于5人。面临这样的情况,我们希望业委会在组织召开业主大会的时候,能够修改业主管理规约和业主大会议事规则,把AB座纳入进来,同时从AB座补充业委会成员到业委会中,成立一个能覆盖整个物业管理区域的业主大会和业委会。由于物业管理区域划分不明给业委会成立或开展工作带来难题的,在我们辖区内已是第二例了,我们也希望相关部门能明确这些问题,避免街道办在开展工作时再次遇到类似事件,这种事并不少见。”

雁塔区相关部门工作人员表示,由于种种原因,一些小区的物业管理区域划分确实不够明确,之前的工作确实存在一些问题。

业内专家:如果要更改物业管理区域

需要两边业主都同意

业内专家何志恒表示,物业管理区域的初次划分是由区住建部门来定的,一旦确定了再去更改,即便是区住建部门也没有权力,因为小区是业主自己的。这时候如有必要更改,需要由两边的全体业主来决定。两边的业主应先各自开各自的全体会议,最终如果两边都同意合并了,才能进行合并,不能是仅仅几个人提出建议就要去执行。

“另外,对于凯旋广场CDE座业委会的工作,街道办的指导还存在一些问题:根本没必要专门召开业主大会去表决要不要解聘前期物业。因为,首先前期物业服务合同是开发商和物业公司之间签订的,由业主大会去解聘和自己无关的合同显然不合适。如果前期物业退出,而新的物业没到位,还会出现物业管理真空。其次,西安市物业管理条例第五十一条规定:‘前期物业服务合同可以约定期限;期限未满,但业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。’也就是说,对于前期物业根本没必要专门表决要不要解聘,只要和新的物业公司签订了服务合同,前期物业合同就自然终止。

北京大成(西安)律师事务所律师韩朝泽认为:物业管理区域的划分是有客观标准的,要是确实有问题应该及时纠正。但是,一个合法成立的业委会行使自己的正当权利,街道办是无权干涉的。否则不仅会让业主们误解,同时强加干涉也是违法的。建议目前CDE座业委会继续推进工作,待选聘了新物业公司之后再来探讨如何把两边院子合并为一个物业管理区域的问题也不晚。 华商报记者 马虎振

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